Posso devolver o imóvel alugado antes do prazo do contrato?

Sim, o locatário pode realizar a devolução do imóvel alugado, antes do prazo em contrato, contudo, deverá obedecer as clausulas que devem prever esta possibilidade e estabelecer a penalidade razoável para suportar o prejuízo do locador.

Existem clausulas previstas em lei, que estipulam uma multa pecuniária proporcional que o locatário dever pagar em favor do locador. Sendo uma reparação financeira quanto aos prejuízos que o locador ira se submeter, em manter um imóvel desocupado.

Alem disto, o contrato de locação geralmente, estipula as condições que o imóvel deverá ser devolvido, e esta responsabilidade se mantém, mesmo na entrega antecipada.

Motivos que justificam essa quebra de contrato

A pandemia do COVID19 foi um marco também no setor imobiliário, tanto pelo cancelamento e entrega antecipada de imóveis de locação, como também, busca por determinados imóveis que cumprem as novas exigências dos locatários.

Essas exigências vão de: novos espaços para home Office, por exemplo. Como também, espaços diferenciados para empresas e comércios, que reduziram seu quadro de funcionários. E por incrível que pareça, estas mudanças geraram um aquecimento do mercado imobiliário, mesmo com tantas devoluções antecipadas de imóveis.

Cancelamento do Contrato de Locação de Imóvel Residencial antes do prazo contratual

Nos contratos de locação de imóvel residencial, a devolução do imóvel antecipada foi a opção de diversos locatários, que se viram impossibilitados de manter o pagamento do aluguel, ante a redução salarial ou ainda, a perda de seu emprego.

Contudo, é importante salientar que, não existe um rol de motivos que possibilitam a devolução antecipada do imóvel por parte do locatário, e o contrato de locação deverá abranger clausulas que disciplinam essa entrega antecipada.

Alem disto, é necessário a comunicação previa de 30 dias de antecedência da data da devolução do imóvel, ou o locatário poderá também pagar a multa constante do artigo 6º da Lei do Inquilinato 8.215/1991, que estipula o valor de 1 aluguel mais encargos.

Cancelamento do Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial antes do prazo contratual

Já para os contratos de locação de imóvel não residencial, inicialmente, a tentativa destes locatários foram de negociar um desconto ou suspensão do aluguel. Justificando que em muitos casos, os imóveis permaneceram fechados e impedidos de funcionamento.

Estes casos, partes foram resolvidos de forma extrajudicial, diretamente entre locador e locatário, por intermédio da imobiliária contratada e o apoio do jurídico especialista. Em outros casos, tornaram-se demandas judiciais.

Nesse sentido, em recente decisão no Recurso de Apelação Cível nº 1011027-56.2020.8.26.0003, julgado pela 26ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, os Desembargadores adotaram o entendimento da preservação do Contrato de Locação de Imóvel, e portanto, mantiveram as multas contratuais ali acordadas, para a entrega antecipada do Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial.

Esta decisão também baseou-se na condição do locador, que em muitos casos utiliza-se da locação como fonte de renda, bem como, o ônus que será suportado pelo locador que ficará com um imóvel parado, sem rendimentos.

Assim, ante aos novos eventos e efeitos de uma pandemia, a redação de um Contrato de Locação de Imóvel, deve abranger tais possibilidades e determinar as melhores medidas, evitando que seja protelado o seu cumprimento, com demandas judiciais que, em sua maioria, levam muito tempo para decisão denifitiva, e ainda, custos para as partes, tanto judiciais como de honorários.

Conteúdo criado por Elislaine Fernandes, advogada especialista em direito imobiliário.

Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível através do e-mail: efernandes@adv.oabsp.org.br ou através do perfil do Instagram @elislainefernandes.adv

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